Escritura pública de compra e venda: quando é obrigatória e custo
Escritura pública de compra e venda é obrigatória acima de trinta salários mínimos, sai em qualquer tabelião do país e só transfere o imóvel depois do registro.
O contrato de gaveta tinha duas assinaturas, duas testemunhas e a firma reconhecida, e o comprador achou que bastava. Oito anos depois, quando quis vender, descobriu que o imóvel continuava no nome do vendedor original, que tinha morrido, e que os herdeiros não se entendiam. Aquela escritura que ele deixou de fazer em 2016, por R$ 2 mil, virou um inventário de terceiros que ele não controla e um processo que ainda não terminou.
A escritura pública de compra e venda é o documento lavrado pelo tabelião de notas em que vendedor e comprador declaram o negócio, o preço e a forma de pagamento, com a descrição do imóvel conforme a matrícula. Por lei, ela é exigida para qualquer imóvel com valor acima de trinta salários mínimos, e é o título que o registro imobiliário aceita para passar a propriedade. Sem ela, o contrato particular vale entre as partes, mas não troca o proprietário.
Este texto explica quando a forma pública é obrigatória e quando o papel particular basta, o que cada lado leva ao tabelião, o papel do ITBI e das certidões, quanto tempo leva entre a minuta e a assinatura e quanto custa por faixa de valor. Fecha com o passo que muita gente esquece: o registro.
Aqui estão a exigência legal, os documentos das partes e do imóvel, o ITBI e a tabela comparativa. Entram a minuta e a assinatura, o registro depois da lavratura, os erros de quem para na gaveta, a ordem para agir, os custos e as dúvidas mais frequentes.
Escritura pública de compra e venda: quando a lei exige
O Código Civil fixa a forma pública como essencial para negócios sobre imóveis com valor superior a trinta vezes o salário mínimo. Abaixo disso, o instrumento particular pode ser levado a registro. Alguns casos têm exceção legal: financiamento pelo sistema financeiro da habitação e alienação fiduciária admitem instrumento particular com força de escritura, e é por isso que o contrato do banco vai direto ao registro sem passar pelo tabelião.
Na prática, quase toda compra à vista de casa, apartamento ou terreno exige o tabelião, e a escritura serve também para financiamento com recursos próprios do vendedor, permuta, doação e dação em pagamento, cada uma com nome próprio no livro de notas. O procedimento é o mesmo; muda o que se declara.
O que cada lado leva
O vendedor apresenta identidade, CPF, certidão de casamento ou nascimento atualizada, e o cônjuge assina junto, salvo separação total de bens. Leva ainda as certidões negativas: distribuidor cível, executivos fiscais, trabalhista e federal, que provam que não há ação capaz de anular a venda. O comprador apresenta identidade, CPF, estado civil e o comprovante do ITBI pago. Do imóvel entram a certidão de matrícula atualizada, a negativa de IPTU e, em condomínio, a declaração de quitação das cotas.
Se uma das partes for empresa, entram o contrato social, a certidão simplificada da junta comercial e a negativa federal da pessoa jurídica. Sócio que assina precisa constar no contrato social com poderes para alienar.
Como a lista muda um pouco entre estados e o tabelião pode ser escolhido livremente, vale ligar antes de reunir os papéis. O guia de cartório de notas explica o que o tabelião faz, quais atos saem dele, o que levar em cada um e a faixa de custo, e ajuda a encontrar a serventia mais próxima com telefone e endereço. A ligação confirma a lista daquele balcão e o prazo de agenda, que em capitais passa de uma semana.
Comparativo por forma do negócio
| Situação | Forma | Onde |
|---|---|---|
| Acima de 30 salários, à vista | Escritura pública. | Tabelião, depois registro. |
| Abaixo de 30 salários | Particular admitido. | Direto no registro. |
| Financiamento bancário | Contrato com força de escritura. | Direto no registro. |
| Contrato de gaveta | Sem efeito real. | Proprietário segue o mesmo. |
ITBI e certidões
O imposto de transmissão é municipal, fica entre 2% e 3% do valor do negócio ou do valor venal de referência, o que for maior, e precisa estar pago antes da lavratura, porque o tabelião confere a guia. As certidões negativas do vendedor protegem o comprador: se houver ação capaz de tornar o vendedor insolvente, a venda pode ser anulada por fraude a credores, e o comprador que não pediu as certidões perde a boa-fé. Elas custam pouco e valem por trinta dias.
A certidão de matrícula com menos de trinta dias mostra se o imóvel tem hipoteca, penhora ou indisponibilidade, e qualquer um deles precisa ser resolvido antes ou na própria escritura, com a quitação declarada no texto e a baixa averbada em seguida.
Da minuta à assinatura
Com os papéis entregues, o tabelião redige a minuta em dois a cinco dias e a envia às partes para conferência: nomes, preço, forma de pagamento, descrição do imóvel, cláusulas de posse e de responsabilidade por débitos. Conferido, marca-se o ato, que leva vinte minutos, com leitura em voz alta e coleta das assinaturas no livro. O traslado sai na hora ou no dia seguinte, e é ele que vai ao registro. Nada impede que o comprador leve no mesmo dia.
Erros de quem para na gaveta
O erro mais comum é parar no papel particular e achar que a firma reconhecida transfere o imóvel. Vem depois lavrar a escritura e nunca registrá-la, o que deixa o bem em nome de quem vendeu. Segue pagar o preço inteiro antes da assinatura, sem garantia. Fecha a lista dispensar as certidões do vendedor para economizar R$ 200 e descobrir uma execução fiscal depois. Os quatro custam anos, e o primeiro custa o imóvel.
Em ordem, para agir
- Pedir a matrícula atualizada e as negativas do vendedor antes de pagar sinal.
- Recolher o ITBI na prefeitura com o valor do negócio.
- Entregar os documentos das partes ao tabelião e conferir a minuta linha a linha.
- Assinar e retirar o traslado.
- Levar o traslado ao ofício de imóveis da circunscrição e registrar.
O passo cinco é o que faz o comprador virar dono, e é o que o personagem do primeiro parágrafo nunca deu.
Quanto custa
Os emolumentos do tabelião são tabelados por estado e crescem por faixa de valor: um imóvel de R$ 300 mil paga entre R$ 2 mil e R$ 3,5 mil de escritura na maioria dos estados, e o registro tem tabela semelhante. O ITBI, de 2% a 3%, é o item mais pesado, com R$ 6 mil a R$ 9 mil no mesmo exemplo. Certidões somam de R$ 200 a R$ 400, e a maior parte sai pela internet sem custo de deslocamento. O total fica em torno de 4% a 5% do valor, e o primeiro imóvel financiado tem desconto de metade nos emolumentos.
Perguntas frequentes sobre a escritura
Escritura pública de compra e venda pode ser feita em outra cidade?
Sim, em qualquer tabelião do país. O registro, porém, é obrigatório no ofício de imóveis da cidade do bem.
Contrato de gaveta com firma reconhecida transfere o imóvel?
Não. Ele obriga as partes entre si, mas a propriedade só passa com escritura registrada na matrícula.
O ITBI é pago antes ou depois?
Antes da assinatura. O tabelião confere a guia paga e a menciona na escritura.
Quanto tempo leva?
De uma a três semanas entre a entrega dos papéis e a assinatura, mais até trinta dias para o registro.
O cônjuge do vendedor precisa assinar?
Sim, salvo regime de separação total de bens. Sem a assinatura, a escritura pode ser anulada.
Financiamento bancário exige escritura?
Não. O contrato do banco tem, por lei, o mesmo valor da escritura e vai direto ao registro.
Resumo
Escritura pública de compra e venda é obrigatória para imóvel acima de trinta salários mínimos, sai em qualquer tabelião do país e depende de certidões das partes e do imóvel, ITBI pago e conferência da minuta. Contrato particular só serve abaixo desse valor ou no financiamento bancário, e a gaveta não transfere nada. Lavrar sem registrar deixa o bem com quem vendeu, e o custo total, com imposto, fica entre 4% e 5% do valor.
