A divisão de lotes, chamada por lei de desmembramento, é a separação de uma gleba em lotes destinados à edificação, aproveitando vias já existentes sem abrir novas ruas (Lei 6.766/79, art. 2º, §2º).
A regra federal define o instituto e exigências de solo e infraestrutura, mas o tamanho e a frente mínima variam conforme o município e o plano diretor. Por isso, a pergunta sobre qual o tamanho é frequente entre proprietários e profissionais.
No exemplo prático de Goiânia, lotes urbanos comuns pedem 270 m² com 10 m de frente; em Área de Ocupação Sustentável são 360 m² e 12 m de frente. Para áreas maiores que 5.000 m², aplica-se frente mínima de 12 m.
O fluxo do processo envolve análise de viabilidade, projeto técnico, aprovação municipal, e registro no cartório em até 180 dias. Se o registro não ocorrer nesse prazo, a aprovação pode caducar e será preciso recomeçar a tramitação.
Base legal e conceito: como a lei define o desmembramento e quando ele se aplica
A legislação federal (Lei 6.766/79) estabelece conceitos essenciais para parcelamento do solo. Ela separa claramente o desmembramento do loteamento, segundo a natureza das intervenções nas vias e espaços públicos.
Desmembramento x loteamento segundo a Lei 6.766/79
Desmembramento divide uma gleba aproveitando o sistema viário existente, sem abrir ou alterar vias públicas. Loteamento, por sua vez, implica abertura ou prolongamento de vias e logradouros, mudando exigências e contrapartidas.
- Infraestrutura mínima exigida: drenagem, abastecimento de água, esgoto, energia e iluminação pública.
- Vias e circulação devem ser compatíveis com os novos lotes e com o sistema viário local.
- Art. 4º traz parâmetros para loteamento (125 m² e 5 m de frente), mas o município define critérios para desmembramento.
Plano Diretor, zoneamento e índices urbanísticos municipais
O plano diretor e o zoneamento municipal indicam usos, índices e regras que afetam cada terreno. A aprovação do projeto é ato da prefeitura e exige compatibilidade com densidade, serviços públicos e normas locais.
O projeto de desmembramento deve demonstrar como dividir propriedade em conformidade com o sistema viário e os padrões urbanísticos. Ler a lei federal junto às normas municipais evita retrabalhos e indeferimentos.
qual o tamanho mínimo para desmembrar um terreno
Cada município define o tamanho mínimo por meio do plano diretor e normas locais; não há parâmetro nacional único. Consulte a prefeitura antes de planejar o desmembramento.
Áreas urbanas: índices municipais e exemplo prático de Goiânia
Em Goiânia, o exemplo prático indica 270 m² e 10 m de frente em zonas urbanas comuns. Na Área de Ocupação Sustentável (AOS) a área sobe para 360 m² com 12 m de frente.
Imóveis com área maior que 5.000 m² exigem frente mínima de 12 m. Lotes acima de 62.500 m² dependem de autorização municipal após análise do sistema viário.
Áreas rurais: fração mínima de parcelamento e módulos
No meio rural vale a Fração Mínima de Parcelamento. Em Goiânia a FMP é de 2 ha, conforme SNCR/INCRA e a IE/INCRA nº 50/1997.
O módulo fiscal e as Zonas Típicas de Módulo orientam políticas agrárias e limitam a formação de lotes rurais.
Infraestrutura e frente mínima: impacto na aprovação
- Redes de água, esgoto, energia e drenagem devem atender aos novos lotes.
- Frentes subdimensionadas costumam ser indeferidas pela prefeitura.
- Compatibilidade com o sistema viário é exigida por lei e condiciona a aprovação.
Levante índices em imóveis vizinhos só como referência; decisões baseadas em suposições podem levar à recusa. Busque confirmação documental e técnica antes de desmembrar terreno.
Passo a passo para fazer o desmembramento junto à prefeitura e registro
Siga um roteiro claro para o procedimento administrativo e evite perder prazos legais. Comece pela verificação de viabilidade urbanística: confirme zoneamento, índices e diretrizes do município (arts. 6º e 7º da Lei 6.766/79).
Contrate profissional habilitado para a elaboração projeto (art. 10). A planta deve indicar a divisão de lotes, confrontações e a integração com as vias existentes. Demonstre que não há necessidade de abrir novas ruas, requisito para continuar como desmembramento.
- Protocole junto prefeitura: entregue planta, memorial e certidões exigidas.
- Acompanhe a aprovação prefeitura e responda às exigências no prazo legal (art. 16).
- Após aprovação, leve o autos ao cartório para abertura de novas matrículas.
O registro no registro de imóveis deve ocorrer em até 180 dias (art. 18), sob pena de caducidade da aprovação. O proprietário deve manter tributos e certidões em ordem e coordenar com concessionárias quando solicitado. Controle documental e cronograma reduzem riscos e custos do processo.
Documentos essenciais e responsabilidades do proprietário e do profissional
Reunir a documentação correta é essencial antes de protocolar qualquer pedido de desmembramento. Proprietários e o profissional responsável devem conferir papéis, prazos e exigências municipais.
Imóvel urbano: o que levar
- Requerimento assinado pelo proprietário.
- Certidão de aprovação municipal do desmembramento (válida 180 dias).
- Memorial descritivo e levantamento topográfico assinados.
- ART/RRT do profissional responsável com comprovante de pagamento.
- Verificar se a matrícula está atualizada e sanar lacunas das partes antes do protocolo.
Imóvel rural: exigências adicionais
- CCIR atualizado e comprovantes de ITR (CND) ou DARFs dos últimos cinco anos.
- Inscrição do imóvel no CAR ativa e regularizada.
- Certificação de georreferenciamento no SIGEF/INCRA (hoje ≥ 25 ha; obrigatório para todos a partir de nov/2025).
- Declarações que atestem respeito aos limites divisórios conforme Decreto 4.449/2002.
- Lembrar da Fração Mínima de Parcelamento: a FMP não pode ser descumprida.
Ônus como hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto não impedem o pedido, mas exigem anuência do credor. Gravames serão transportados às novas matrículas no cartório.
Monte um dossiê completo para o cartório e o registro de imóveis. Assim, o processo de fazer desmembramento imóvel fica mais ágil e evita exigências tardias.
Custos, taxas e emolumentos no cartório e na prefeitura
O orçamento do desmembramento reúne taxas públicas, emolumentos cartoriais e honorários do projeto. Compreender cada item ajuda a evitar complementos de pagamento durante o processo.
Taxas, ISS e fundos estaduais
Há taxas municipais de análise e aprovação. No cartório incidem emolumentos como prenotação, buscas, averbações do desmembramento, encerramento das matrículas de origem e abertura de novas matrículas.
ISS de 5% e Fundos Estaduais de 21,25% incidem sobre cada item. Em Goiás a tabela de custas (Lei 14.376/2002) orienta o cálculo definitivo na qualificação registral.
Honorários e custos de infraestrutura
- Honorários de engenheiro/arquitetos: R$ 1.000 a R$ 5.000+.
- Taxas municipais: R$ 500 a R$ 2.000+; registro de novas matrículas: R$ 500 a R$ 2.000+ por lote.
- Infraestrutura (vias, água, esgoto, energia, drenagem) pode elevar muito o valor final.
O pagamento é feito por item e o cálculo final ocorre na qualificação do registro. Documentos completos e dossiê técnico bem feitos reduzem idas e vindas e custos extras.
Compare cotações de profissionais e inclua margem para imprevistos ao planejar fazer desmembramento terreno. Em programas habitacionais há possibilidade de redução de 50% em alguns atos.
Erros comuns que impedem a aprovação e como evitar
Erros documentais e falhas cadastrais são as principais causas de indeferimento no pedido de desmembramento. Verifique prazos, anuências e a qualificação das partes antes de protocolar.
Certidões, ônus e matrícula
Certidões municipais vencidas (maior que 180 dias) levam à recusa da aprovação. Renove tudo antes do protocolo.
Ônus nas matrículas não impedem o pedido desde que o credor concorde e autorize o transporte dos gravames no registro imóveis. Sem anuência, o processo fica paralisado.
- Inconsistências na matrícula: falta de dados das partes, medidas divergentes ou confrontações erradas geram exigências do cartório.
- Ignorar normas do município sobre frente e dimensionamento do lote costuma causar indeferimento.
- Em áreas rurais, não conferir a FMP pode inviabilizar a operação.
Casos de indeferimento também ocorrem por ocupar APPs, faixas non aedificandi ou por pendências tributárias. A ausência de anuência de proprietários em condomínios pode travar o protocolo.
Faça um check‑list completo e saneie a matrícula antes de apresentar o pedido. Em situações com várias partes ou sucessões, busque suporte técnico‑jurídico para evitar litígios e reduzir exigências.
Conclusão
Antes de avançar, veja um resumo objetivo com o que realmente importa para seguir com segurança no projeto.
A lei federal fixa conceitos e prazo de 180 dias para registrar após aprovação. Cada cidade define índices e áreas; em Goiânia, referências foram 270 m² (10 m de frente) e 360 m² (12 m em AOS). Na zona rural, a FMP local é de 2 ha no solo goianiense.
Siga os passos: estudo prévio, projeto técnico, aprovação municipal e registro no cartório. Avalie custos, prazos e documentação para evitar complementos e atrasos.
Busque profissional habilitado e assessoria jurídica quando houver várias partes. Crie um dossiê completo para o registro imóveis e, em seguida, faça desmembramento terreno com segurança.
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